所有権移転登記の必要性

所有権移転登記 手数料格安

不動産を買われた場合,登記をしない人はまずいないと思われますが,では,なぜ登記が必要なのでしょうか?
登記をしなくても,契約や代金の支払いによって所有権は既に移転しています。でも,登記をしないと,第三者に先を越されてしまうリスクがあります。
例えば,AがBに不動産を売ったけど,まだBが所有権移転登記をしていない場合,

 ①AがBに売った後で,更に同じ不動産をCに二重譲渡した場合のC
 ②その不動産を差押えようとしているAの債権者D

これらの人が先に登記をすると,Bが「先に買ったから私のものだ」「もうAの物ではないので差押えはできないはずだ」と言っても「後の祭り」で,その人たちに勝てず(対抗できず),Bは取得した所有権を事実上失います。

登記上は売主Aの名義のままであれば,「この不動産はAのものだ」と信じるのは当然であり,BCD3名は,いずれもそう信じたことを法律上保護されるべき立場にあります。つまり,先に買ったかどうかに関わらず3名は同等の立場にあり,そこから一歩先に出た者,つまり先に登記した者が優先するのです。

もちろん,売主の責任を追求することはできますが,売主は既に遠くに逃げているか,責任をとれる状況ではない場合が多いでしょう。

所有権移転登記の原因

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市役所の無料相談や電話相談でよくあるのが「名義書き換えのことでお聞きしたい」という質問です。そこで「名義書き換えとは売買ですか?それとも贈与ですか?」と尋ねると,「いえ,AからBに名義を書き換えるだけなんです」という答えが返ってきます。でも,名義だけをAからBに書き換えるという手続きはありません。登記名義がAからBに変わるのは,その不動産の所有権が,売買や贈与によってAからBに移転した場合です。
この「名義書き換え」のご相談が年配者の場合,子供や長年連れ添った配偶者への贈与の場合が多いです。​そこで,「Bさんに贈与されるんですか?」と尋ねると「あ~?まぁ~そぉ~なりますかね~・・・・」と,贈与を意識していないお返事をよく頂きます。「名義書き換え」の前によく検討すべきは税金です。税金のことを考慮せずに「名義書き換え」してしまうと,後で予測外の贈与税の通知が来たりします。

権利書は権利を証明していない?!

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所有権移転登記には「権利書」が必要ということは一般的によく知られていることだと思います。
「権利書」の
正式な名称は「登記済証」または「登記識別情報通知書」といいます。読んで字のごとく「登記が済んだことの証明書」または「登記をコンピューターで識別する情報(ID)を書いた書類」という意味です。
実はこの「権利書」は,それを持っている人に権利があることを証明してはいないのです。だから,「権利書」という名称は正確ではありません。

もう少し詳しく言うと,所有権者としてAが登記されると,希望すれば,法務局からAに「登記識別情報通知書」が発行されます(登記がコンピュータ化される前は「登記済証」が交付されました)。これは,法務局がA本人(またはその代理人)に交付したものなので,法務局は
 「登記済証」の場合⇒これを持っている人がAである。
 「登記識別情報通知書」の場合⇒識別情報(ID)を知っている人がAである。
と判断します。つまり,「登記済証」「登記識別情報通知書」は,登記名義人のAであることを証明するものです。
しかし,日本の登記には公信力(登記された権利が真に存すると保証する効力)がないので,所有者として登記されている者が本当の所有者であることまでは証明されていません。登記自体が権利を証明していない以上,登記した名義人が誰であるかを証明するに過ぎない「登記済証」「登記識別情報通知書」が権利を証明していないことは明らかです。

ただ,あまり重要な書類ではなくても,紛失したりすると,次に不動産を売却したり,抵当権を設定する際に,自分が登記名義人であることを証明する必要がありますので(証明は比較的簡単ですが,数千円の費用がかかります),大事にしまっておいた方が良いことに変わりはありません。